Чтобы справиться с непокорными архонтами, Феодор стал поощрять колонизацию албанских племен, комплектуя из них свою армию. ⁶⁴ Кроме того, ему удалось заключить союз с одним из могущественнейших князей латинского Востока — афинским герцогом Нерио Аччайуоли, на дочери которого, Бартоломее, он женился.⁶⁵ К этому же времени относится острый политический конфликт, возникший между деспотом Мистры и Венецией из-за Аргоса. Дело в том, что там умер последний франкский правитель Гюи д’Энгиен, оставив в качестве наследницы свою дочь Марию 13 лет. Родственники, опасаясь вторжения местных сеньоров, обратились за покровительством к республике св. Марка. Сенат ответил согласием, и Мария вышла замуж за венецианского подданного Пьетро Корнаро, но в 1388 г. он умер, и венецианскому правительству удалось убедить Марию продать свои права. По контракту 12 декабря 1388 г. Венеция становилась хозяином Навплиона и Аргоса.⁶⁶ Венецианцы заняли Навплион, но в Аргосе их опередил деспот Мистры, который при поддержке своего зятя Нерио напал неожиданно на крепость и захватил ее. Из-за широкой экспансионистской политики, проводимой в других районах Леванта, Венеция не смогла прибегнуть к оружию и стала добиваться Аргоса дипломатическими средствами. Последовал ряд посольств в Мистру с требованием освободить Аргос,⁶⁷ но Феодор не соглашался. В ответ Венеция прекратила торговые сношения как с Афинами, так и с Мистрой. Только военные приготовления турок, направленные против Мореи, заставили Феодора пойти на уступки. 27 мая 1394 г. между Венецией и Мистрой в Модоне был заключен договор, согласно которому устанавливался мир, деспоту и его семье было обещано в случае крайней необходимости убежище на венецианских землях, а Феодор обязывался отдать Венеции Аргос с округой, Киверион и Фермезион. После возвращения этих мест ректоры Корона и Модона должны были отдать Нерио Аччайуоли Мегару, а Феодору — укрепленное местечко Василопотамон, которое было занято венецианским флотом во время оккупации Аргоса войсками Мистры.⁶⁸

Таким образом, внешнеполитическое положение Мистры в конце XIV в. было чрезвычайно сложным, но особенно оно усугубилось турецким нашествием. Византийские историки и хронисты сообщают, что, стремясь лишить деспота Мистры возможности оказать помощь осажденному Константинополю, султан Баязид отправил в 1397 г. в Пелопоннес 60-тысячное войско под начальством Якуб-паши и Тимурташа.⁶⁹ Волна турецкого нашествия захлестнула полуостров. Деспот Мистры послал Димитрия Софианоса за помощью в Венецию, но сенат отклонил все просьбы, предпочтя воздержаться от вмешательства. 21 июня турки осадили Леонтарион, затем Коринф.⁷⁰ После разграбления страны турки удалились в Фессалию, но Феодор Палеолог, «видя, {30} что дела ромеев находятся в таком плачевном состоянии, что город (Мистра) в это время подвергается опасности быть изолированным и испытать великий голод, подобно тому, как это было во время Пелопоннесской войны, что никто из христианских властителей не пожелал прийти им (ромеям) на помощь, совершенно растерявшись, переправился на триере на о. Родос и продал Мистру (в тексте Спарту, — И. М.) братству пророка и крестителя Иоанна (т. е. Ордену госпитальеров, — И. М.)».⁷¹ Так объясняется продажа Мистры в хронике Псевдо-Франдзи (проданы были, впрочем, и другие места в Морее: Коринф, Калаврита, может быть, и все византийские владения на Пелопоннесе, насколько можно понять из документа о продаже, содержащегося в Codice diplomatico Ордена госпитальеров и составленного в самых общих выражениях).⁷² Интересно отметить, что уже в 1397 г. продажа Коринфа госпитальерам была совершена Феодором с согласия его брата, императора Мануила II, и матери, императрицы Елены,⁷³ а если учесть, что по пути в Западную Европу император посетил Мистру, оставив у Феодора императрицу с детьми,⁷⁴ то можно предположить, что именно тогда созрело окончательное решение о продаже других византийских владений в Морее. Если также учесть, что папство всячески поддерживало стремление госпитальеров утвердиться в Пелопоннесе, то продажа владений ордену могла рассматриваться как своего рода маневр, чтобы повлиять на результаты поездки на Запад.